전세 사기 예방! 계약 전/후 필수 확인 사항 7가지 총정리 (보증금 안전하게 지키는 법)

전세 사기 예방을 위한 계약 전/후 필수 확인 사항 7가지를 총정리했습니다. 등기부등본, 전세가율 확인부터 전입신고, 확정일자까지! 소중한 전세 보증금을 안전하게 지키는 확실한 방법입다.

계약 전 필수 확인 사항 (보증금 지키기의 첫걸음)

1. 공인중개사 및 집주인(임대인) 신분 확인

전세계약을 진행할 때, 가장 먼저 공인중개사가 정식 등록된 사람인지 확인해야 합니다. 중개업소의 등록증과 공제증서를 확인하고, 계약 시에는 신분증과 등기부등본상의 집주인 정보가 일치하는지 대조해야 합니다. 계약은 반드시 집주인 본인 또는 정식 위임장을 받은 대리인과 진행해야 합니다.

2. 등기부등본 상세 확인 (권리관계 분석)

계약 전날과 잔금일, 최소 두 번 이상 등기부등본을 확인하는 것이 필수입니다.

을구(권리 제한 사항): 근저당, 전세권 등 보증금보다 순위가 앞서는 채권(선순위 채권)이 얼마인지 확인합니다. 선순위 채권이 과도하게 많으면 사기 위험이 높습니다.
갑구(소유권): 소유자가 자주 바뀌었는지, 압류나 가압류 등 복잡한 권리 제한 사항은 없는지 확인합니다.

3. 건축물 대장 및 주택 용도 확인

계약하려는 건물이 실제 주거용으로 허가된 건물인지 확인해야 합니다.

건축물 대장 열람: 정부24(Gov.kr)에서 건축물 대장을 발급받아 '근린생활시설'이나 '위반 건축물' 등록 여부를 확인합니다. 주택 용도가 아닌 경우, 향후 법적 보호를 받기 어렵습니다.

건축물대장 발급 확인하기(정부24)

4. 시세 및 전세가율 확인

해당 주택의 실제 매매가와 전세가를 확인하여 전세가율(전세가/매매가)이 적정한지 판단해야 합니다.

위험 기준: 일반적으로 전세가율이 80% 이상이거나, 신축 건물의 경우 7세대가 넘는 다가구 주택이라면 위험성이 높습니다.
확인 방법: 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 안심전세앱 등을 통해 시세를 확인합니다.

실거래가 조회 바로가기 (국토부)

계약 후 필수 확인 사항 (보증금 보호 조치)

5. 계약서 작성 시 특약 활용 및 표준 계약서 사용

특약 사항에 '계약 체결 후 잔금일 전까지 권리 변동 사항이 발생하면 계약을 해제한다'는 내용을 포함하여 임대인의 변심을 방지해야 합니다. 또한, 공인중개사에게 주택 임대차 표준 계약서 사용을 요청하는 것이 안전합니다.

6. 전입신고 및 확정일자 즉시 받기

계약 후 잔금을 치른 당일에 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이것이 보증금 보호의 핵심입니다.

전입신고: 대항력을 갖게 되어 집주인이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있게 됩니다.
확정일자: 우선변제권을 갖게 되어 집이 경매로 넘어가도 뒷순위 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다.

7. 전세보증금 반환보증 가입

전세 사기의 가장 강력한 방어책입니다.

보증 가입: 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG에서 대신 보증금을 지급합니다. 가입 조건이 까다로울 수 있으므로, 계약 전에 미리 확인하는 것이 좋습니다.

💡 전세 사기 예방 핵심 정보 바로가기

구분	내용
바로가기 목적	실시간 부동산 실거래가 및 시세 조회 (전세가율 확인)
추천 사이트	국토교통부 실거래가 공개 시스템

이 블로그 검색

정보 마당

[2026년 최신 개정] 세금 및 금융 정책: 꼭 알아야 할 '이것' 총정리와 절세 팁